В письме рассматриваются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, для возведения которых требуется разработка проектной документации, то есть здесь речь не идет об индивидуальных домах и вспомогательных постройках. Также сразу отметим, что в письме игнорируется общая несогласованность терминов «здание», «строение», «сооружение».

Приведем сразу основные выводы и общее сформулированное мнение Минстроя. При проведении кадастровых работ, при кадастровом учете и регистрации прав:

• вопрос отнесения создаваемого объекта к недвижимости должен определяться на этапе проектирования;
• объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным ГК РФ (в силу природных свойств или на основании закона);
• объект должен быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав;
• объект должен иметь самостоятельное функциональное (хозяйственное) назначение.

• застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование должны быть определены и указаны «идентификационные признаки зданий и сооружений»;
• такая «идентификация» при подготовке проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями ст.4 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п.1 ст.130 ГК РФ);
• для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации (определения ВС РФ от 22.12.2015 №304-ЭС15-11476, от 02.02.2021 №306-ЭС20-23816);
• право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 №1160/13 по делу №А76-1598/2012);
• при отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности не подлежит регистрации независимо от физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с земельным участком (определение ВС РФ от 23.01.2015 №305-ЭС14-7970 по делу №А40-94643/13).